老旧工业用地更新

盘活低效生产类空间

是城市更新的重要内容

近年来

南京市不少老旧厂区、园区、楼宇

都在大变样

实现“工改工”“工改研”

“工改商”等多元更新

今天我们聚焦

生产类空间更新

探访老旧工业厂区

向居住社区中心的转型路径

解析低效产业空间

到智能制造高地的升级密码

一起来了解这些“老地方”的新故事吧

工业遗产活化利用

居住社区中心

南京压缩机厂始建于20世纪50年代，曾经是南京市机械行业的高新技术重点企业。项目位于居住人群较多的软件谷板块，结合自身优势及周边的资源状况，更新改造为居住社区中心，包含社区文体中心、幼儿园、菜场、街政办公等。

更 新 路 径

项目通过保护的“厚重”与改造的“轻盈”巧妙结合，既保留与传承城市历史与记忆的厚重感，又在改造中加入轻盈、飘逸、动感的元素，让原有的历史记忆变得灵动起来。

在两栋厂房之间插入一种反差的“云影”中介物，与原有工业厂房坚实利落的建筑形成鲜明的对比。白色构架插入两栋工业遗产之间，起伏的顶部曲面和变幻的光影朦胧纯净，仿佛云影飘浮。

压缩机厂的曲面网架建筑，是国内第一座空间曲面网架结构工业建筑，是近半球形的设计构造。更新中按照修旧如旧的理念，外形上保留其历史原貌。建筑内部设置菜场、活动广场等，建筑材料以白色、淡色为主，与“云影”概念匹配。

其余的建筑均建于20世纪80年代，单层砖混结构，坡屋顶。改造时，一层设置停车库，二层布设美术馆、文化活动大厅、棋牌室等文化休闲娱乐的场景，满足居住社区中心公共服务的配套规模和分项功能的需求。

经 验 借 鉴

设计思路引领，赋予空间现代生命力

“云影” 概念的引入为设计注入灵魂，赋予工业遗产艺术化表达，让斑驳的工业遗迹蜕变为承载历史与艺术价值的视觉符号。“轻盈” 设计贯穿功能区改造全过程，通过精巧的结构与选材，在守护工业记忆的同时，为空间赋予现代生命力。

工业遗产保护，还原工业时代氛围

在坚持安全性和真实性的原则下，工业遗产的安全韧性、历史记忆、文化价值、美学价值、科技价值等均得以厚重、完好保护。改造后，历史记忆以具象化的形式呈现，科技与艺术的融合让老厂区焕发新的魅力。

厂区活化利用，实现功能活力双提升

这里改造后不仅配备完善的生活配套设施，满足市民日常需求，更成为周边新的文化地标。来此锻炼、打球、跳舞、打卡的人络绎不绝，曾经沉寂的工业厂区重焕生机，成为市民休闲娱乐与文化交流的热门场所。

老旧厂房工业上楼

新动能产业园

空港新动能产业园前身为陶吴工业集中区，过去以传统制造业为主导，产业结构低端、土地资源利用低效。改造中，空港经开区通过土地征收、“工业上楼”的方式建设新动能产业园，打造成以5G生态圈为支撑、以摩天工厂运营为特色的智能制造产业载体。

更 新 路 径

作为江宁区12个中小型工业集中区转型试点之一，陶吴工业集中区在2018年迎来蜕变契机。次年，空港经开区全面接管园区，迅速展开拉网式排查，深入摸清产出效率、产权归属等核心信息，为科学谋划转型发展筑牢根基。

空港经开区对陶吴工业集中区零散工业用地实施征收，通过定向挂牌出让，由南京空港新动能建设发展有限公司获得土地使用权，作为项目实施主体，全力推动低效用地整体开发。

在园区建设上，团队巧用心思，从层高、荷载到电梯设计，都进行了创新优化，还引入智能立体货运方案，搭配5G技术的应用，不仅实现了“工业上楼”的空间突破，更让园区管理、企业运营、配套服务都变得更加智能。

在业态招商方面，新动能产业园紧紧围绕空港经开区 “2+X” 产业定位，聚焦汽车制造、智能电网、节能环保、高端医疗、新零售等产业，打造江宁区中小工业集中区转型的示范标杆。如今，已有惠德汽车零部件、利华科技新材料等一批优质企业相继入驻。

经 验 借 鉴

灵活政策，激活投资热情

根据《关于存量工业用地有机更新建设高标准厂房试点的指导意见》：可分割销售的高标准厂房不超过地上建筑面积50%，项目达产评估时如能满足投资监管协议约定条款的要求，可签订土地出让合同补充协议，允许项目分割销售比例可提高至地上建筑面积的70%。

这种阶梯式奖励机制，明确了产业更新的盈利空间，激发社会资本参与城市更新的动力，产生良好的激励作用。

空间革新，释放土地潜能

如何让有限的土地长出 “黄金效益”？通过对层高、荷载、电梯等进行创新改造，园区成功实现“工业上楼”，让厂房从“平面铺开” 转向“立体生长”。土地亩均产出效益大幅提升，老旧空间焕发新活力。

产业升级，重塑发展格局

新动能产业园重新定位，引入航空航天、生命健康、智能制造、新能源材料和电子信息等产业类型，将有利于调整优化江宁的产业结构，提升整体的产业能级水平。

在推进生产类空间改造中，应充分发挥政府投资引导带动作用，调动市场主体的积极性和创造性，推动腾退低效产业空间改造利用升级、功能优化、提质增效，结合城市更新行动，释放高品质的产业空间资源。

加强既有产业载体改造

加强既有空间改造，实现腾笼换鸟。一方面对品质尚可的载体空间进行更新改造，通过植入高附加值产业实现腾笼换鸟。另一方面积极推动工业遗产保护再利用，通过空间重构和价值重塑，实现产业和空间的双重更新。

调动企业自主改造积极性

针对闲置低效的产业用地，鼓励现有企业采取合资、合作等方式进行再开发，引入市场化产业地产商等市场化力量参与，将闲置工业项目变为产业地产试点项目，推动现有企业将产权变成股权。

建立专业化的招商运营体系

串联“投资—招商—运营”等多个维度，为产业创造生长环境，对国内重点产业区域政策、企业分布进行研究，发力寻找“企业痛点”“政策盲点”“产业堵点”的交集，最终服务于产业需求。

在城市更新的进程中

新业态、新功能、新场景纷纷融入

原本以生产功能“唱主角”的老旧空间

再次焕发新的生命

今年，南京市将持续推进

全民健身中心、长乐路132号等

生产类项目更新改造

让更多老建筑焕发新生机

内容来源丨南京建设